Hypotéku si můžete u některých bank sjednat dříve, než máte vybranou nemovitost ke koupi. Jak taková hypotéka funguje, jaké jsou její výhody a na co si dávat pozor?

Současná poptávka po nemovitostech je natolik vysoká, že si většina prodávajících může vybírat mezi několika zájemci. Může se stát, že prodávající upřednostní kupujícího s vyřešeným financováním. Pokud si chcete zajistit peníze na koupi nemovitosti nebo její výstavbu v předstihu, stojí za zvážení takzvaná hypotéka bez nemovitosti.

Banka se zájemcem o hypotéku uzavře úvěrovou smlouvu, i když v okamžiku jejího podpisu žadatel ještě neví, na co přesně ji využije nebo nemá vybranou konkrétní nemovitost. Na využití úvěru má v závislosti na bance od dvou do tří let. Ve smlouvě je dohodnuta nejen výše hypotéky, ale také její doba splatnosti, úroková sazba a doba fixace. Hypotéku bez nemovitosti je nutné ve stanovené době využít, jinak hrozí sankce za nečerpání.

Takovouto hypotéku lze využít například na koupi rodinného domu, bytu, stavebního pozemku případně na výstavbu.

Hypotéku bez nemovitosti si sjednejte pouze tehdy, pokud víte, že si nemovitost v brzké době skutečně pořídíte nebo začnete stavět. Pokuta za nečerpání úvěru se pohybuje v závislosti na bance od několika desetitisíců až po stovky tisíc korun (např. 5 % z nevyčerpané částky).

Hypotéku bez nemovitosti nenabízejí všechny banky. 

V prvním kroku se vyplatí zběžně srovnat aktuální nabídky jednotlivých bank. Vytvoříte si tak prvotní představu o výši měsíční splátky hypotéky i aktuálních úrokových sazbách na trhu. Tyto údaje berte pouze jako orientační, přesné vyčíslení získáte až při samotném vyřizování hypotéky.

Zájemce o hypotéku bez nemovitosti musí splnit stejné podmínky jako u běžné hypotéky. Banka nejdříve na základě aktuálních příjmů a závazků žadatele posoudí, zda na požadovanou částku dosáhne a bude schopen hypotéku bez problémů splácet. Dopředu klient v žádostí pouze obecně uvede, k čemu úvěr využije, tedy zda plánuje například kupovat byt nebo stavět rodinný dům.

Záměr lze později změnit. Po schválení hypotéky bankou je podepsána úvěrová smlouva. Nemovitost pro zajištění úvěru na bydlení je upřesněna formou dodatku ke smlouvě později. Po nalezení nemovitosti se také provede standardní bankovní odhad, kterým se prověří cena nemovitosti a její vhodnost pro zástavu.

Ceny nemovitostí v posledních letech výrazně rostly a odhadnout dopředu přesnou výši hypotéky není snadné. Pokud hypotéka nevystačí na zaplacení požadované kupní ceny nemovitosti, musí se paralelně sjednat druhá hypotéka.

Původní hypotéku nelze navýšit, protože byla schválena na určitou výši příjmu, s daným LTV, úrokovou sazbou a v dané době na danou částku. V případě nižší ceny nemovitosti je situace jednodušší. Banky totiž standardně umožňují bez jakékoliv sankce nedočerpat až 20 % úvěru. Nad tento rámec si může účtovat pokutu dle sazebníku.